Verkaufen privat oder mit Makler — Kosten-Vergleich
Die Ausgangsüberlegung
Eine Makler-Kommission von 2–3% klingt nach viel Geld. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1.5 Millionen sind das CHF 30 000–45 000. Also selber verkaufen und sparen? Diese Rechnung ist verständlich, greift aber zu kurz.
Was kostet der Privatverkauf wirklich?
1. Zeitaufwand Ein professioneller Verkauf braucht realistisch 40–80 Stunden:
- Bewertung und Preisfestlegung (5h)
- Inserat-Erstellung, Fotos, Beschreibungen (10h)
- Portal-Verwaltung (Homegate, Comparis) (5h)
- Anfragen-Management (20–40 Anfragen à 15 Min = 5–10h)
- Besichtigungen (10–20 Termine à 1h = 10–20h)
- Verhandlungen (5–10h)
- Notariats-Koordination (5h)
Wert Ihrer Zeit: Bei CHF 100/h = CHF 4 000–8 000.
2. Portal-Kosten und Werbung
- Homegate Premium: CHF 500–1 200
- Comparis: CHF 400–800
- ImmoScout24: CHF 400–700
- Lokale Zeitungen: CHF 500–1 500
- Professionelle Fotos: CHF 500–900
- Drohnenaufnahmen: CHF 400–700
- Total: CHF 2 500–5 500
3. Vorbereitungs-Aufwand
- Home Staging: CHF 2 000–5 000 (optional, aber wirksam)
- Kleinere Reparaturen: CHF 500–3 000
- Reinigung: CHF 300–500
- Total: CHF 2 800–8 500
4. Risiken und Fehlerkosten
- Zu hoch angesetzter Preis: Inserat wird «alt», Verhandlungsposition schwindet, Preisabschlag von 5–10% üblich nach 3 Monaten → bei CHF 1.5 Mio. CHF 75 000–150 000 Verlust
- Rechtliche Fehler im Kaufvertrag: Gewährleistungs-Streitigkeiten können teuer werden
- Steuer-Fehler: Grundstückgewinnsteuer falsch geplant
- Versäumte Käufer: Käufer, die ein Makler über sein Netzwerk hätte, finden privat nicht
Typische Mehr- oder Minder-Erlöse:
- Professioneller Verkauf: erzielt typisch 3–8% mehr als Privatverkauf
- Bei CHF 1.5 Mio.: CHF 45 000–120 000 höherer Preis durch Makler
Die ehrliche Rechnung
| Position | Privatverkauf | Mit Makler |
|---|---|---|
| Zeit (40–80h × 100 CHF) | 4 000 – 8 000 | 1 000 – 2 000 |
| Portale + Fotos | 2 500 – 5 500 | 0 (im Mandat) |
| Vorbereitung | 2 800 – 8 500 | 2 000 – 5 000 |
| Makler-Kommission | 0 | 30 000 – 45 000 |
| Direkte Kosten | 9 300 – 22 000 | 33 000 – 52 000 |
| Erzielter Minder-/Mehrpreis | -45 000 bis -120 000 | 0 (Referenz) |
| Netto-Kosten | 54 300 – 142 000 | 33 000 – 52 000 |
Resultat: In der Regel ist ein professioneller Makler netto günstiger als ein Privatverkauf — trotz der Kommission.
Wann Privatverkauf sinnvoll sein kann
Szenario 1: Käufer steht bereits fest Nachbar, Verwandter, langjähriger Mieter will kaufen. Kein Marketing nötig. Makler wäre überflüssig.
Szenario 2: Sie haben Immobilien-Expertise Sie sind Immobilien-Profi oder haben schon mehrfach selbst verkauft. Sie kennen Recht, Markt, Prozess.
Szenario 3: Einfaches Standard-Objekt in gutem Marktumfeld Eigentumswohnung in Top-Lage, unter CHF 1 Mio. Einfacher zu verkaufen, geringere Fehler-Gefahr.
Szenario 4: Sehr knappes Budget Sie haben wirklich keine Liquidität für eine Kommission und akzeptieren geringere Resultate.
Wann ein Makler fast immer rechnet
Szenario 1: Objekt über CHF 1.5 Mio. Die Käuferschicht ist kleiner, erwartet professionelle Präsentation. Fehler kosten sechsstellig.
Szenario 2: Mehrfamilienhaus / Renditeliegenschaft Investoren erwarten professionelle Dokumentation (Mieterliste, Ertragsrechnung, DCF). Privat kaum machbar.
Szenario 3: Komplexes Objekt Denkmalschutz, Servitute, Altlasten-Risiko, Erbengemeinschaft. Rechtlich kritisch.
Szenario 4: Zeit-Mangel Sie sind beruflich voll ausgelastet. Makler übernimmt den ganzen Prozess.
Szenario 5: Diskretion wichtig Off-Market-Verkauf über Makler-Netzwerk, keine öffentlichen Portale.
Die hybride Lösung: Teilbetreuung
Einige Makler bieten Teilmandate mit reduzierter Kommission (0.8–1.5%) an. Sie übernehmen nur bestimmte Leistungen (Bewertung, Vertragsausarbeitung), Sie machen Besichtigungen selbst. Kompromiss zwischen Kosten und Risiko.
Bieri-Empfehlung
Für die Mehrheit unserer Kunden empfehlen wir den professionellen Verkauf mit einem spezialisierten Makler. Unsere Partner (Aleon Real Estate AG für Rendite, Tagemo für Wohneigentum) arbeiten erfolgsorientiert und erzielen nachweislich höhere Netto-Erlöse als Privatverkäufe.
Für Sondersituationen (Verwandtschaftsverkauf, Spezialobjekte) finden wir die richtige Lösung — gerne auch mit Teilbetreuung oder reiner Vertrags-Begleitung.
Fazit
Privatverkauf spart scheinbar Geld, kostet aber oft mehr, als er spart. Die Makler-Kommission ist eine Versicherung gegen Fehler und eine Investition in höhere Erlöse. Die Ausnahmen sind selten, aber real.
Starten Sie mit unserer kostenlosen Bewertung — sie bildet die Faktenbasis für Ihre Verkaufs-Entscheidung. Danach sprechen wir über die optimale Strategie für Ihr Objekt.
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