Schätzung vs. Marktwert vs. Verkehrswert — die Unterschiede

Die Verwirrung ist real

In keinem anderen Bereich werden so viele Begriffe durcheinander gebracht wie in der Immobilienbewertung. Hier der definitive Überblick über die wichtigsten Werte und wann welcher relevant ist.

1. Verkehrswert (= Marktwert)

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem freihändigen Verkauf unter normalen Marktverhältnissen zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer erzielt werden kann. In der Schweiz ist dies der rechtlich relevante Wert — er wird für Erbschaften, Scheidungen, Steuern und gerichtliche Zwecke verwendet.

Das Wort «Marktwert» ist eine international gebräuchliche Übersetzung und bedeutet dasselbe.

Merke: Verkehrswert = Marktwert = der Preis, den ein objektiver Käufer heute bezahlen würde.

2. Schätzung (= informelle Wertermittlung)

Der Begriff «Schätzung» wird in der Schweiz informell verwendet — meist für eine Makler-Einschätzung oder eine Online-Bewertung. Eine Schätzung ist keine formale Bewertung, sondern eine Expertenmeinung. Sie hat rechtlich wenig Gewicht, ist aber oft eine gute Grundlage für Verkaufsentscheidungen.

Vorteile: schnell, kostenlos oder günstig, marktnah. Nachteile: keine Rechtsgültigkeit, Qualität variiert stark je nach Anbieter.

3. Amtlicher Wert (= Steuerwert)

Jede Gemeinde führt einen amtlichen Wert Ihrer Immobilie für Steuerzwecke. Dieser Wert wird für die Vermögenssteuer, den Eigenmietwert und teilweise für Handänderungssteuern verwendet. Er liegt deutlich unter dem Verkehrswert, typischerweise 30–50% tiefer.

Warum? Historisch gewachsene Unterschiede zwischen den Kantonen, politische Zurückhaltung bei Neubewertungen, Vorsicht bei Vermögensbesteuerung. Der amtliche Wert ist für Verkaufs-, Erb- oder Scheidungs-Zwecke nicht geeignet.

4. Realwert (= Sachwert)

Der Realwert ergibt sich aus drei Komponenten:

• Zeitwert des Gebäudes (Neubau-Kosten abzüglich Altersentwertung)
• Landwert (Bodenpreis mal Fläche)
• Aussenanlagen (Garage, Umgebung)

In der Praxis ist der Realwert heute nur noch ergänzend relevant. Er zeigt die physische Substanz, nicht den Marktpreis. Für spezielle Objekte (Luxus-Villen, landwirtschaftliche Liegenschaften, Gewerbeimmobilien) bleibt er wichtig.

5. Ertragswert

Der Ertragswert ist für Renditeliegenschaften die zentrale Kennzahl. Er ergibt sich aus dem kapitalisierten Netto-Mietertrag.

Formel: Ertragswert = Netto-Mietertrag / Kapitalisierungssatz

Beispiel: CHF 120 000 Netto-Miete / 4% = CHF 3 000 000 Ertragswert

Je nach Qualität, Lage und Zinsumfeld variiert der Kapitalisierungssatz zwischen 3.0% (Top-Lage Zürich/Zug) und 5.5% (Rendite-Objekte auf dem Land).

6. Hedonischer Wert

Der hedonische Wert ist ein statistisch berechneter Marktwert basierend auf tausenden Vergleichstransaktionen. UBS, Raiffeisen, Wüest Partner, IAZI und wir bei Bieri nutzen hedonische Modelle. Vorteile: objektiv, schnell, marktnah. Schwächen: ungenau bei Ausreissern oder Spezialobjekten.

7. Versicherungswert (= Gebäudeversicherungswert)

Der Versicherungswert entspricht den Neubau-Kosten des Gebäudes und ist für die Gebäudeversicherung relevant. Er ist kein Marktwert und kann deutlich höher oder tiefer als der Verkehrswert sein. Wichtig: Neubau-Kosten sind in der Schweiz seit 2020 stark gestiegen — prüfen Sie den Versicherungswert gelegentlich.

Welcher Wert wird wann benötigt?

Die typischen Missverständnisse

«Ich zahle ja so viel Vermögenssteuer, also muss mein Haus viel wert sein» — Nein, die Vermögenssteuer basiert auf dem amtlichen Wert, nicht auf dem Marktwert.

«Die Bank sagte CHF X, also ist es X wert» — Die Bank macht eine hedonische Bewertung für Hypothekarzwecke, oft konservativ. Der Marktwert kann höher liegen.

«Der Makler sagte CHF Y, das ist der Marktwert» — Eine Makler-Schätzung ist eine Meinung. Entscheidend ist, was ein Käufer tatsächlich bezahlt.

Fazit

Im Alltag brauchen Sie vor allem zwei Werte: den amtlichen Wert für Steuerzwecke und den Marktwert für alle wirtschaftlichen Entscheidungen. Lassen Sie sich nicht durch Begriffe verwirren — fragen Sie immer nach, welchen Wert Ihr Gesprächspartner meint.

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